الحاجة لحساب معدل العائد الداخلي الآن أصبحت أكثر من أي وقت مضى
في ظل التقلبات العالمية الحالية والأوضاع الاقتصادية المتردية في أغلب دول العالم، أصبح التضخم أكثر ما يشغل دول العالم حالياً، وخاصة الدول الفقيرة والنامية، فالقيم الحقيقية لبعض العملات تقل بوتيرة متسارعة.
نتيجة لذلك فإن الأرباح المتوقعة من العوائد المستقبلية ربما تنم في الحقيقة عن خسائر حقيقية، ومن ثم فاعتبار هذا البعد في البرامج المحاسبية - وخاصة تلك البرامج التي تتعامل مع الاستثمارات ذات العوائد المستقبلية - أمر لا مفر منه عند شركات البرمجيات الناضجة من مقدمي حلول الأعمال (ERP Solutions).
شركة أودوتك من الشركات القليلة في المنطقة العربية التي التفتت لهذا الأمر وارتأت أن من الأهمية بمكان المسارعة إلى معالجة هذا الأمر وتعميمه مع النشاطات ذات العوائد المستقبلية.
من أهم المبادئ المحاسبية التي تساعد أصحاب الأعمال في توقع القيم الحقيقية للعوائد هو ما يعرف بمعدل العائد الداخلي.
بداية معدل العائد الداخلي (Internal Rate OF Return IRR) هو مبدأ قديم تم اقتراحه وتطويره منذ منتصف القرن الماضي تقريباً، وهو معدل الخصم (أو معدل الفائدة) الذي يجعل العائد السنوي المتوقع للاستثمار يساوي صافي القيمة الحالية.
الغرض من احتساب معدل العائد الداخلي
الغرض من احتساب معدل العائد الداخلي (IRR) هو توقع ربحية المشروع سواء بيع عقارات أو أراضى أو أي استثمار ذي عوائد مستقبلية مع الأخذ في الاعتبار معدلات التضخم المتوقعة، حيث يمكن استخدامه للمقارنه بين ربحية المشروعات المطروحة لاتخاذ القرار في دخول اى منهم. حيث تساعد هذه المعادلة في اختيار أفضل هذه المشاريع عندما يكون هناك أكثر من مشروع مطروح للاستثمار.
إذا كان حساب هذا المعدل ومن ثم توقع قيمة العوائد المستقبلية الحقيقية لا غنى عنه بالنسبة لأصحاب الأعمال الناجحين، فهو الآن ومع تسارع وتيرة التضخم من الأهمية بمكان أكثر من أي وقت مضى.
صافي القيمة الحالية Net Present Value وعلاقتها بمعدل العائد الداخلي
للتعرف بشكل أكثر تفصيلاً على معدل العائد الداخلي من الناحية الرياضية وطريقة حسابها، لابد من التعرف أولاً على صافي القيمة الحالية ويرمز لها بالاختصار (NPV)، و ي تعبر عن الفرق بين قيمة التدفقات النقدية المستقبلية والحالية لمشروع أو استثمار. بمعنى أخر فإن معادلة صافي القيمة الحالية، تمكننا من التعرف على القيمة الحقيقية للعوائد المستقبلية في الوقت الحالي.
لحساب صافي القيمة الحالية (NPV) رياضياً، لابد من التعرف على العناصر التالية:
قيمة الاستثمار، وهي قيمة تكلفة المشروع حيث يتم إدخالها بقيمة سالبة في المعادلة.
عدد السنوات التي ستم خلالها استلام الدفعات، كأن يكون اثنا عشر دفعة مستقبلية (12) يتم استلامها في خلال اثني عشر عاماً.
قيمة كل عائد سواءً كانت قيم العوائد ثابتة أو متغيرة.
معدل الخصم أو معدل الفائدة، حيث لابد من تحديد معدل فائدة لتوقع التضخم، وهو معدل الفائدة السائد في السوق، كأن يكون معدل الفائدة مثلاً 12%
لحساب صافي القيمة الحالية NPV، يتم استخدام الصيغة الرياضية التالية:
NPV = C0 + C1 / (1 + r) + C2 / (1 + r)2 + … + Cn / (1 + r)n
Where (r) denotes the interest rate, (n) represents the number of periods during which payments will be received, and (C1, C2, C3,..., Cn) denotes the values to be received as payments, C0 is the investment value (cost), which is listed in a negative value.
من خلال هذه المعادلة، يتم حساب قيمة معدل العائد الداخلي، وهي عبارة عن قيمة معدل الفائدة (r) التي تجعل صافي القيمة الحالية NPV مساوية للصفر.
مثال لحساب صافي القيمة الحاليةNPV، ومعدل العائد الداخلي IRR
بفرض أنه سيتم استثمار مبلغ 1000000 (مليون) ريال في بناء عقار مثلاً مع عوائد مستقبلية ثابتة بالسنوات الأربع التالية تساوي 400000 في كل عام ، وذلك مع اعتبار سعر الفائدة هو 15% وهو الذي قد يشير إلى حجم التضخم المتوقع.ومن ثم يمكن تلخيص القيم الخاصة بمعادلة صافي القيمة الحالية في الجداول التالية:
سعر الفائدة في السوق: 15%
قيمة مبلغ الاستثمار في المشروع: 1,000,000.00.
عائد ا لاستثمار في السنة الأولى: 400,000
عائد الاستثمار في السنة الثانية: 400,000
عائد الاستثمار في السنة الثالثة: 400,000
عائد الاستثمار في السنة الرابعة: 400,000
بالتعويض في المعادلة السابقة، يكون صافي القيمة الحالية كالتالي
NPV = -1000000 + 400000/ (1 + 15%) + 400000/ (1 + 15%)^2 + 400000/ (1 + 15%)^3 + 400000/ (1 + 15%)^4 = 141991
NPV=141991
معدل العائد الداخلي IRR في هذا المثال
لحساب معدل العائد الداخلي ، يتم إيجاد نسبة سعر الفائدة (r) التي تجعل قيمة صافي القيمة الحالية NPV تساوي الصفر بدلاً من 141991 في المثال السابق.
وفي هذه الحالة ستكون قيمة IRR هي 21.86% بدلاً من 15%، وبالتالي فإن حساب قيمة الدفعات بناءً على معدل فائدة (21.86%) سيساعدنا على التعرف على القيمة الحقيقية لتكلفة وربحية كل دفعة مستقبلية، ومن ثم اتخاذ القرار الصحيح في المضي قدماً في الاستثمار في هذا المشروع أو لا.
أودوتك تدعم حساب IRR لدفعات الاستثمار العقاري
قررت أودوتك حالياً دعم حساب معدل العائد الداخلي في واحدة من أهم النشاطات ذات العوائد المستقبلية وهي الاستثمار العقاري حيث تعتبر العوائد المستقبلية المتوقعة من أقساط العقارات المباعة أو المستأجرة هي الأصل في هذا النشاط بالذات. يمكن لأودوتك أيضاً دعم منهجية معدل العائد الداخلي لأي من مجالات الأعمال الأخرى مثل بيع و تأجير السيارات كما هو الحال عند أحد العملاء.
بدون الخوض في التفاصيل الرياضية الخاصة بمعادلة العائد الداخلي (IRR) كمستخدم، فإن النظام سيساعدك على توقع القيمة الحقيقية للأرباح الخاصة بعوائد استثماراتك المستقبلية السنوية وذلك من خلال حساب قيمة ال IRR، ستتمكن المنشأة من الاطلاع على القيمة الحقيقية لكل من تكلفة كل دفعة مستقبلية وربحية هذه الدفعة مع الأخذ في الاعتبار معدلات التضخم المتوقعة، ومن ثم يمكنك مراجعة هذه الأرباح من البداية وبالتالي تعديل الأسعار حتى تصل إلى قيم مرضية لأرباحك من الأقساط المنتظرة بحيث لا تتأثر بمعدلات التضخم المتوقعة.
حساب معدل العائد الداخلي (IRR) من خلال النظام
تم استخدام نفس المثال السابق لحساب قيمة IRR والتعرف على كل من التكلفة والربحية الخاصة بكل دفعة من الأقساط المخططة. يقوم النظام بداية بحساب معدل العائد الداخلي (IRR) من خلال المعلومات المدخلة كما بالشكل التالي:
الشكل التالي يوضح تأثير قيمة معدل العائد الداخلي IRR، على الأرباح المتوقعة من الأقساط المستقبلية حيث يقوم النظام بحساب ربحية كل دفعة بمجرد إنشاء دفعات العقد.
في هذا المثال قيمة تكلفة الوحدة هي مليون ريال، وتم بيع الوحدة بمبلغ 1.6 مليون ريال على أربعة أقساط بواقع 400000 سنوياً. قام النظام بحساب قيمة معدل العائد الداخلي، وبناءً عليه تم حساب تكلفة وربحية كل دفعة من الدفعات المستقبلية.
لاحظ أنه مع كل قسط، يتم حساب تكلفة الدفعة بناءً على معدل العائد الداخلي IRR المحسوب، ومن ثم يتم طرح هذه التكلفة من تكلفة المشروع الاجمالية المتبقي مع كل قسط، ومن ثم يكون المتبقي من التكلفة الاجمالية مع آخر قسط هو الصفر.
أودوتك تدعم معدل العائد الداخلي IRR